売買編
リロケーションとは英語の「RELOCATION＝移転または配置転換」の意味からとって、転勤者の留守宅を賃貸管理する業務形態のことです。一般的には空き家になる自宅を賃貸管理してくれたり、空き家のまま管理するなどのサービスに分けられます。
- 賃貸管理代行･･･入居者募集、家賃の催促、入居者クレーム処理など（一般的に言う大家さん業の業務代行）
- 空き室管理･･･賃貸はせずに、定期的に通風、清掃サービスを行う また、転勤者でなくても戸建の空き家を貸す場合などに、リロケーション会社に頼む場合も多いです。
マンションと一戸建における大きな特徴として、「みんなで行う」のがマンション。「自分で行う」が一戸建といったことが考えられます。
マンションの場合、修繕の方向性などは管理組合を通して実行していきますので、個人の負担は少ない分、自由度が低くなります。一戸建の場合、個人で様々な計画を立てられますが、トラブルが起きた時の責任は個人のものとなります。
マンションと一戸建の場合、それぞれ特長があります。また、マンションのメリットが戸建のデメリットの場合や、戸建のメリットがマンションのデメリットのケースもあります。どういった生活をしたいのかを良く考えて選びましょう。
REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の頭文字を取った略称で、レインズと呼びます(REINS)。
国土交通省が開発し国土交通大臣から指定を受けた全国4箇所の不動産流通機構が運営している共同仲介の為の不動産情報交換専用コンピュータネットワークオンラインシステムのことです。
そして不動産業者が売主様と専任媒介契約・専属専任媒介契約を結びましたら、指定された期限以内に物件を登録することが義務付けられています。そしてこのレインズに登録されている物件は、全国の不動産業者は、全て紹介できる仕組みになっています。
つまり、不動産業者は購入希望者の方に全ての物件を紹介できる仕組みになっています。購入希望者側から見ますと、希望の物件をお好きな不動産業者から購入できるということになります。
土地についての利用の制限が加えられている法律として、「都市計画法」という法律があります。この法律がある理由として例を挙げますと、「住宅地の真ん中に工場が建ったりしないようにする」ためです。そしてこの都市計画法の中では、
- 市街化区域
- 市街化調整区域
の２つに分類されます。
市街化区域は今後１０年以内に優先的に市街化を進められるように計画された地域であり、市街化調整区域については、限定された建物しか建築できず、マイホームなどは建築することができません。
■市街化調整区域について
この指定を受ける以前から宅地として所有していた土地以外は住宅を建築できません。そのため土地の金額は市街化区域と比べると、雲泥の差となります。ですが市街化調整区域は一生そのままではありません。
売主が個人のときは、物件の購入金額に消費税はかかりません。そのため中古物件は売主が個人のケースが多いので、消費税が掛からない場合が多いのです。
■消費税がかかる項目
- 不動産仲介会社への仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 住宅ローンを組む場合、銀行への融資手数料
- 売主が事業者の場合の建物の部分の代金（土地の部分はかかりません）
■消費税がかからない項目
- 土地の部分の金額
- 売主が個人の場合の建物の部分の代金
建築基準法の規定に「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない」という接道義務の項目がございます。ここでいう建築基準法での道路とは、道路法などの法律で定められた道路以外に、「私道で、一定の技術的基準に適合するもので、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路」いわゆる位置指定道路があります。
分かりやすく言い換えると、道路法上の道路ではない私道の中で、行政が認めた道路ということです。位置指定道路に２ｍ以上接していれば、建築をすることが出来ます。もし、接道している道路が私道の敷地を購入しようとする場合、まず位置指定がなされているかどうか、されていればよし、されていなければどのような取り扱いの道路か再建築に問題がないのか確認することが大事です。（位置指定道路以外の私道でも建築することは出来ます）
また、位置指定がなされていても、私道の持分を持っていないと銀行からの融資や建築をする際に利用の同意書を求められることがあり、私道の持分がない敷地は評価が下がります。
物件が安く売り出されるには理由があります。売主の立場で考えてみて下さい。理由もないのに高く売れる不動産をわざわざ安くする人はいません。安くなる理由は二種類に分かれます。
一つが売主の諸事情により売り急ぐ場合です。通常不動産を売却するときは、ある程度の期間が必要になります。しかし、その期間を待っていなれない事情の時は、相場よりも安くしてでもすぐに現金を用意してくれる人に売ることになります。これは「掘り出し物」と言えそうですが、一般の人は、不動産の購入をする時には時間をかけて検討し、いざ購入するとなってもローンの審査などで時間がかかります。売り急いでいるのですから、これを待っていることは出来ません。
そこで売主は、すぐに返事が出てお金も用意できる人に売ることになります。この時の買主は、ほとんどが不動産会社です。なぜなら、不動産会社は実際そこに住むわけでもなく、転売したらいくら利益が出るか考えればいいだけですから結論も早く、転売することが商売ですから資金の準備もあります。
このようなことから、一般の方にはなかなか手に入ることは難しくなります。
もうひとつの理由は、不動産にマイナス要因があり相場よりも安くないと売れない場合です。
このマイナス要因の代表的なものは、
- 事件物件（火事・自殺・事件など）
- 嫌悪施設や近隣環境に難がある。
- 土地の形や隣接地・道路との高低差がある。
- 法的要件に問題がある（建築が出来ないなど）これらの物件は、安くなって当然であり、掘り出し物とは言えません。
結論は、一般の方が掘り出し物を購入できる可能性は低いということになり、掘り出し物にこだわり過ぎると、せっかくの良い物件を買い損ねることになります。相場より高く買わないようにすることは当たり前ですが、安い場合はよく注意して下さい。良い物件を適正な価格でが基本です。
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、 宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のことをいいます。通常は縮めて「宅建主任者」、「主任者」などと呼びます。
宅地建物取引主任者は、取引の当事者に対する重要事項の説明、重要事項説明書や宅建業法37条の規定に基づく書面（契約書）の内容確認と記名押印の事務を行うことができるとされています。
もちろん可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。
事前にお約束した日時に、当社担当者と一緒に見に来られます。
また、土日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを行なって、買主様に見ていただくことも可能です。
担当者が提示する「査定価格」をご参考いただき、売主様にお決めいただきます。『ご希望価格』と「査定価格」に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。ご希望価格に沿った売却プランをご提案させていただきます。また、今後の不動産市場の見通しについて、ご説明させていただきます。
査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があります。机上査定はお住まいの確認は行ないませんが、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を出すものです。
訪問査定は、簡易査定の内容にプラスして、お住まいを訪問させていただき、お住まいや庭の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際のお部屋で確認します。より精度の高い査定価格になります。
広告にかかる費用は弊社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。
ご自宅の資金を受け取るには、買いかえ先に引越しをする必要があります。このようなケースでは、一時的に必要資金を用意する「買いかえつなぎ融資」の利用なども可能です。
他に買主様のご了解が得られれば、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家にお住まわせてもらい残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。
